利率飙升，预言英国房价将下跌10%？！在家工作要面临法律诉讼？

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发布时间: 2022-10-10 11:20:00　浏览量: 563次

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房产市场有点乱，首次购房者不得不将购房计划推迟两年以上 | 许家印急售豪宅，2亿英镑就可以买到英国最贵的房子？

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大家周一好，本周《英伦房产快讯》，我们要带大家看的新闻有：

抵押贷款利率飙升，专家预言：英国房价预计将下跌10%？
债券市场震荡，投资者扎堆撤出英国房地产基金，商业地产价值暴跌
房产市场有点乱，首次购房者不得不将购房计划推迟两年以上
许家印急售豪宅，2亿英镑就可以买到英国最贵的房子？
法律专家警告：在家工作的租户可能会面临法律诉讼？！

贷款利率飙升，英国房价将下跌

近日，Halifax发布了最新的房价数据。Halifax表示，房地产市场自6月以来冷却不少。现在受到利率上升的影响，正进入最严重的放缓阶段。

数据显示，9月份的年增长率从8月份的11.4%进一步下降至9.9%，下跌0.1%。

威尔士仍以14.8%的年增长率位居榜首，低于上个月的15.8%，平均房产成本为£224,490。西米德兰兹郡现已超过西南地区，创下英格兰最强劲的年增长率，房价比去年上涨13.3%，略低于8月份的13.5%。以现金计算，在此期间价格上涨了£30,000，现在平均房产价格为£255,822。

北爱尔兰的年度房价增长速度在上个月放缓了，从12.5%回落至10.9%，当地平均房价为£184,570。

苏格兰的年度房价通胀率也进一步放缓，从9.3%降至8.5%。苏格兰房产现在的平均价格为£204,305，与上个月基本持平。

伦敦的年增长率仍然是英国国家和地区中最慢的，房价比去年上涨了8.1%。尽管一栋典型的房屋售价为£553,849，但伦敦的平均房地产价格仍然是英国最昂贵的。

一些房地产专家认为，虽然印花税下调、待售房屋供不应求和劳动力市场的强劲都支撑了房价，但在利率继续大幅上升以及其他生活成本危机的影响下，未来几个月英国房价将会继续下跌。

数据显示，上周，平均五年期固定利率抵押贷款在12年来首次突破6%，平均两年期固定利率自2008年以来首次超过该大关。根据数据公司Moneyfacts 的数据，两年期固定利率已攀升至6.16%；五年期固定利率的情况有点类似，平均利率达6.07%。

在Kwasi Kwarteng的迷你预算发布后，最近几周约有1000笔房产交易被撤出市场。

房地产专家预测，英国的平均房产价格可能至少下降10%。

Halifax Mortgages的主管Kim Kinnaird评价：“房地产市场可能已经进入了一个更持续的增长放缓期。在生活成本紧缩，利率继续大幅上升的前景下，加上最近几周抵押贷款成本上升对负担能力的影响，可能在未来几个月对房价施加更大的下行压力。”

投资者纷纷撤出英国房地产基金

房地产基金（Property Funds）是对商业地产的投资，比如说，办公室、工厂、仓库和零售空间。投资者进行一次性投资，这些投资集中在一起并用于购买一系列资产。通常来说，房地产基金有不同的投资方式，可以直接投资在商业地产上，或者间接地通过购买房地产公司或者其他房地产基金的股份。

英国商业地产一直都受到各国投资者的欢迎，房产基金可以为投资者提供一个良好的收入来源。

然而，据《金融时报》报道，自政府上个月公布迷你预算以来，许多投资者撤出了英国商业地产基金。撤资步伐迅速加快，这一转变可能会引发以低利率出售建筑物的热潮。

一家全球基金交易供应商Calastone数据显示，自迷你预算宣布后的10天内，该提供商其中的一个房地产基金样本已被投资者提取超过1亿英镑 —— 几乎是之前提取量的8倍。

目前，受到借贷成本激增，商业地产市场已经面临着交易量下降的压力，商业地产的价值一直在下滑。上个月，开发商Landsec以8.09亿英镑的价格出售了德意志银行在伦敦的新总部21 Moorfields，低于该公司希望在今年早些时候出售的10亿英镑。

接下来，分析家们警告说，投资者的持续撤资行为可能会让整个形态更加严峻。一些房地产分析师预计，在利率上升以遏制通货膨胀之前，今天完成的销售价值将比早些时候低20%至25%。

瑞银欧洲房地产战略主管Zac Gauge表示：“这些资产将不得不以某种方式出售给低迷的市场。”

上周，《金融时报》联系了一些大型英国投资公司，这些房地产基金仍在正常运行。然而，同样，资金外流的速度表明压力正在增加。

首次购房者将购房计划推迟两年

据抵押贷款机构Aldermore的数据表示，首次购房者正把自己的购房计划推迟近两年。

近四分之三想要买房的首次购房者表示，他们的购房目标已经受到了价格上涨的影响。三分之一的潜在首次购房者表示，他们被迫搁置了购房计划，预计平均延迟20个月。而19%的首次购房者现在想买一个更便宜的房子，64%的人不得不缩减他们每个月的储蓄额。

选择继续实现他们买房计划的买家只能选择更长期的抵押贷款，这样的话，他们才能承受得起每月的抵押贷款。6月份，38%的首次购房者选择了30年或以上的抵押贷款期限，这是破纪录的数据。

Zoopla分析，通货膨胀影响着首次购房者。由于商品和服务成本的增长，首次购房者在满足其日常的基本支出后，可用资金减少了，存款也减少了。同时，英国央行不断提高利率，影响了首次购房者可以借到的金额。从2%的抵押贷款利率到5%的抵押贷款利率，意味着普通的首次购房者需要每年增加21,250英镑的收入，才能维持可负担的还款额。

那么，首次购房者需要做什么呢？

首次购房者可以购买更便宜的房产，或者说积攒更多的存款，这两种方法都会减少他们需要的贷款金额。此外，他们可以通过选择长期的抵押贷款来降低每月还款额。

例如，如果一个首次购房者购买了价值26.9万英镑的房产，有20%的存款，他们将需要21.5万英镑的抵押贷款。如果他们选择典型的两年固定利率交易，利率为5%，并在标准的25年内偿还抵押贷款，他们每月的还款额为1,271英镑。但是，如果他们选择30年的抵押贷款期限，他们的还款额将下降到每月1,165英镑。偿还35年的抵押贷款，每月的还款额将更低，为1,094英镑。

但需要注意的是，选择较长的抵押贷款期限有一个坏处，在抵押贷款期间您将支付更多的利息。

按照上面的例子，如果您在25年内偿还抵押贷款，您将总共支付162,060英镑的利息。但是，如果您在30年内还款，这个数字就会跳到200,500英镑；如果您选择35年的抵押贷款期限，则会跳到240,733英镑。

许家印被迫卖房了？

据《卫报》报道，三年前，海德公园附近的一栋拥有45 个房间的私人宫殿以超过2亿英镑的价格卖给了一位中国亿万富翁后，现在又再一次回到市场了。自上市以来，已经有5位潜在买家参加了这一套房子。

我们之前曾经报道过这一套房产，该物业在1830年建成，后来在1980年的时候被改建成了一个大型住宅。

2020年1月，该住宅以2.05亿英镑的价格出售给了一位中国富豪 —— 张松侨。这所房子在肯辛顿花园的南边，它有着116扇窗户，其中68扇可以看到公园的景色，室内设计由法国设计师Alberto Pinto设计。

上周五，据媒体报道，这套房产最终的拥有者原来是恒大的老大：许家印！

确实，张松侨和许家印确实是好兄弟的关系来着，中途来了一个资产转手估计是有可能的。

据中国媒体的报道，为应对恒大的危机，许家印还蛮惨的，一直在变卖他在世界各地的资产，包括房产和私人飞机。没想到，这位房地产大佬也要急着甩卖在伦敦的豪宅了。

据说，该物业已获得规划许可，可重新开发该物业。在规划申请中，代理人称，该物业严重破旧，业主希望为其进行维修、翻新和改建工作。该建筑的计划图显示，改造后，这套豪宅将有一个三层高的宴会厅和一个用于收藏豪华汽车的两层地下室，建成后价值可能高达5亿英镑。

不过，到目前为止，该改建计划并没有实施。也就是说，新的买家可以按照原来的计划进行开发，或者按照自己的意愿重新申请以及开发该物业。

一些房产专家称，许家印此次相当急着出售这套房产，他选择全球经济都不太稳定的情况下出售，估计价格是喊不了太高了。要价估计是和当初的收购价一样，还有很大可能“亏损出售”。

我们祝他好运了。

承租人可能面临法律诉讼

在疫情期间，在家工作的人数倍增。在解除疫情的限制后，许多人似乎都习惯了这样的模式，很多公司允许员工们继续在他们的出租房工作的。

近日，曼彻斯特城市大学法学院的老师警告承租人，一些在家工作或在公寓以及房子里经营自己商业业务的承租人可能会因违反其租赁条款而面临房东的法律诉讼。

这里说的不是普通的办公室雇员，更是针对一些利用自己房产来做“短租”、以及其他一些需要面对公众的生意。比如：经营美甲店的人、音乐教师，甚至是储存建筑用品的建筑商。

通常来说，承租人与房东签署的租约会包括限制性条款。例如，他们可能会说该物业只能用作一个家庭的住所，或者不能用于经营企业。

曼彻斯特城市大学法学院高级讲师Michael Poulsom向媒体表示：

“在英格兰和威尔士，很多租约是禁止承租人将住宅物业用于贸易或商业目的，英格兰和威尔士有一半的房产可能有这些限制性契约。对于租赁业主来说，这尤其令人担忧，房东提起诉讼以停止或限制这种做法可能只是时间问题。如果法院采取没收租约的行动，意味着承租人将会失去自己的房子。”

我们认为，这位法律人士的担忧确实是有根据的。不过，如果员工只是坐在自己的笔记本电脑前，做着一些办公室做的事情，那么，这不会有什么影响的。然而，如果承租人一旦在屋子里经营生意，可能就得担心了。比如，您是美甲师，雇主答应您直接把客户请来家里。或者您在家里教书，每天都有一群学生来家里等等，这类人可能会遇到法律诉讼风险。

我们建议，您最好需要仔细地检查租约，看看是否有特殊的规定。如有必要，请咨询房东或管理公司或者代理公司，并考虑获得一些法律建议。

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