本周一，《英伦房产快讯》给大家介绍了一则新的规则：最低能源效率标准（MEES）。
从2023年4月1日起，英格兰和威尔士将要全面禁止商业地产业主继续出租EPC评级低于标准的物业（EPC为F或G），除非有某些豁免情况。
该规则的具体内容是什么？如果不遵守该规则，房东会有哪些处罚？物业的豁免情况又包括哪些？今天，我们将为各位商业房东和租户们仔细讲讲关于MEES规则的详细内容。
什么是MEES？
最低能源效能标准（Minimum Energy Efficiency Standard，简称MEES）是政府在2015年针对租赁行业引入的管理规则，为改善能源性能较差的私人和商业出租房。
自2018年4月起，房东出租的任何物业（需要拥有EPC）都必须具有E级或以上的MEES能源性能证书评级。目前，英格兰和威尔士的商业地产的房东不得授予新租约，除非该地产的EPC评级为E或更高（适用某些豁免的情况除外），目前该规则是不适用于现有租约的。
然而，从2023年4月1日起，EPC评级低于E的商业地产出租禁令也将适用于持续/现有租赁。
也就是说，从2023年4月1日起，所有在该日期之后出租的商业地产的EPC评级最低应为E，除非已注册有效豁免。如果房东继续出租，他们将违反MEES职责，属于违法行为，房东需要接受民事处罚。
据了解，在2020年，政府发布了一份白皮书，建议到2030年商业地产的EPC评级应达到B或更高。去年进一步咨询建议逐步增加，建议到2027年4月1日达到C或更高的EPC评级，到2030年上升到B或更高。
虽然我们仍处于该立法的起草阶段，但迹象表明，商业建筑的EPC评级要求只会上升。因此，我们建议，房东需要提前考虑并考虑如何达到更高的标准，而不是只是目前的最低标准。
对不遵守MEES的行为有什么处罚？
一旦房东违反该规则，执法机关可以对其进行经济处罚和公布处罚。罚款可以针对每一份非法租约进行征收。在一个多租户的建筑中，经济处罚可以迅速增加。
具体罚款数额请看下表：
| | | - 罚款通知书送达之日该房产应税价值的10%，最高为£50,000 | | - 罚款通知书送达之日房产应税价值的20%，最高为£150,000 |
在公布处罚方面，违规的详细信息可能会被输入到私人租赁部门(PRS) 豁免登记册的可公开访问的部分。对于一些房东，尤其是那些拥有大量投资组合或知名度较高的房东，负面宣传的风险（这可能会影响房产对新租户、买家或投资者的吸引力）可能比罚款更具威慑力。
请记住！！！虽然只有房东可以收到针对MEES的处罚。但是，如果租户分租房产，租客就属于房东，MEES规则也适用于该分租。
豁免情况是哪些？
商业房东可获得的一些豁免情况，这些豁免是针对特定房东的，必须在PRS豁免登记册上登记。
如果您符合下述豁免情况，豁免期为五年：
- 缺乏第三方的同意
根据具体情况，某些能源效率改进可能在法律上需要第三方的同意才能安装在场所内。例如，改进可能包括外墙保温或太阳能电池板，这需要地方规划局的规划许可，或者可能需要房屋抵押权人的同意。如果房东已尽合理努力但仍无法获得所需的同意，则适用此豁免。
- 七年投资回报测试
适用于MEES所需的改进工程在七年内未通过工程节能量支付的情况
- 贬值
改善工程将使房产的市场价值降低5%以上，需要有专家评估证据支持
还有一些豁免情况，豁免其为6个月：
- 短期延长遵守出租限制的时间
例如，在购买一个出租给租户的不符合规定的房产时，新房东从购买之日起有一个"宽限期"，以使该房产至少达到EPC等级；或者根据合同义务（如租赁协议）授予租赁，同样有一个"宽限期"；或者根据《1954年房东和租户法》进行法定续租。
此外，还有一些豁免情况，以下这些豁免不必在PRS豁免登记册上登记：
- 短期租约：不超过6个月的租约（之前没有超过12个月的连续占用期，也没有续约的权利）
- 长期租约：99年或以上的租约
房东该怎么办呢？
我们认为，房东需要立刻行动：
第一，审核你的投资组合
看看您的所有房产是否都具备有EPC？只有在有EPC的情况下，MEES规则才能适用，否则就没有评级。一处房产可能有不止一个EPC--即房产内不同的出租房/单元可能有不同的EPC。
第二，检查其经营场所的EPC
每个EPC至少有一个"E"的评级吗？如果EPC的评级为"F"或"G"，是否有任何豁免？
第三，及时注册任何可用的豁免
请检查您是否可以利用任何豁免情况，一旦符合要求，请及时进行注册。
租户应该怎么办？
我们认为，该规则不仅仅是房东的责任。租客们也需要做到以下几点，配合完成工作：
第一，检查租约，看看提高EPC评级所需的建筑改进费用是否由房东或他们负责。
第二，明确房东进入房产进行能源改善工程的权利，以及任何可以最大限度减少干扰的保护措施。
第三，主动提醒房东，与房东保持沟通畅通。
如果您不确定您在当前租约中拥有哪些权利，或者在谈判续租或新租约时需要支持以考虑到这一点，或者您不知道自己是否适合哪些豁免情况，请进一步联系英国当地的律师行。律师行的房产律师可以给您提供信息，协助您提升能源效率。
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