您知道吗？数百年以来，英格兰和威尔士的财产所有权都是记录在手写的契约中。然而，这种手写的文件方式存在许多问题，比如容易丢失、被盗窃或者损坏，导致许多业主在出售时根本无法出示自己的房产证。
为解决这个问题，英国在1962年的时候出台了一项立法，以建立土地所有权的中央登记册。于是，英国的土地局在1862年正式成立。人们买房买地的时候，需要到土地局进行注册。1925年的时候，英国再次立法，强制所有业主必须注册。
您看吧，数百年都可以坚持用手写的。以英国人这种“慢悠悠“的性子，他们的系统在这几十年间一直都跟不上时代的发展，以至于土地局一直在房产市场有着“坏名声”，他们处理申请起来极其慢，“延迟”一直是房地产市场混乱的原因。
可能受到“批评”多了，他们终于在2021年的时候推出线上系统，目的是修复一些延迟问题，并希望未来他们的处理时间可以更加快一些。然而，延误仍然接踵而至。
在我们帮忙客户登记时，经常接到客户的电话，不太明白整个注册流程是怎么样的？很多客户还特着急，不太明白为什么处理起来会这么慢，还以为都是咱们律师“故意”的。其实啊，真的不是！今天，我们就专门写一篇文章给大家仔细讲讲，让大家了解一些土地局注册的整个流程。
什么是土地局（HM Land Registry）？
英国土地局，英文名字叫：HM Land Registry，主要负责保存英格兰和威尔士土地以及房产所有权的记录。
现在，英国的土地与房产注册是强制的。因此，如果您的土地和房产目前还没有注册，当您的所有权或抵押贷款发生变更时，中央系统都会要求您（或任何购房者）向土地局注册所有权。
土地局都是鼓励这些业主尽快注册的。在土地注册局登记您的财产信息可以保证和保护您的所有权，您可以有着一份所有权的证据，保护您的财产免受欺诈，使您在未来更容易更改或出售您的土地和财产。
什么时候需要注册？
通常来说，如果您有以下情况，必须立刻在土地局注册您的土地和房产信息：
- 您购买了土地或房产
- 别人赠送给您土地或房产
- 您继承了土地或房产
- 需要所有权信息以换取其他财产或土地
- 抵押财产
如果您拿到所有权时，您的租约期限仅为7年或更短，您通常不需要在土地局登记。此外，如果您拥有农业用地，则必须在农村土地登记处和HM土地登记处登记您的土地信息。
当您在土地局成功注册后，他们将向公众提供有关您的财产信息，相当于“房产证”，包括：
- 业主的名字
- 财产“一般”边界的平面图- 该平面图不会显示确切的法定边界在哪里
请记住，您是不能选择不公开您的财产信息的。
首次登记土地或房产信息，怎么办？
当您拿到土地和房产的所有权时，它们是属于完全没有注册的情况，业主必须进行首次注册。首次注册的步骤基本如下：
- 在土地局搜索过去的登记册，以确认您的财产尚未登记
- 向土地收费部门申请搜索，以搜索自1925年以来所有以前的所有者，他们会把结果发送给您
- 填写首次登记申请表
- 如果没有在契约中显示该土地，请准备一个显示土地轮廓的比例图
- 根据您的情况找到您需要的表格，并填写2份文件清单表格
- 找出正确的注册费 —— 这取决于您的土地或房产的价值
- 将您的文件、表格和费用发送至英国土地局
如果您聘请了律师，那么，您的律师通常会负责帮您操作。您只需要提供所有相关土地或房产文件给您的律师。如果该土地和房产转移到您的名下后，您的个人情况发生任何变化，例如结婚或死亡，或已签订与该财产有关的任何文件（例如授予通行权或抵押权），这些证据也应该提供给您的律师。
然后，律师会帮助您处理，并向土地局申请首次注册。正如上面所说，如果契约没有清楚地识别财产，您还需要准备一份计划并将其作为申请的一部分发送给土地注册处。律师还需要知道财产的大概价值。
登记所有权变更
如果您属于以下任一情况，则必须向土地局申请变更登记。也就是说，您需要更新房产所有权的名字：
- 该土地或房产换新主人
- 您需要将其他人添加为共同所有者
如果您属于这个情况，请按照以下步骤操作：
- 下载并填写变更所有权的申请表
- 如果您要转让全部财产，请填写“全部注册所有权转让”表格；如果您仅转让部分财产，请填写“部分注册所有权转让”表格
- 填写身份证明
- 找出正确的费用。如果您在不出售财产的情况下转让财产所有权，例如作为继承，请使用“Scale 2 费用” ；如果您要出售部分或全部房产，请使用土地局费用计算器
- 将您的文件、表格和费用发送至土地局
同样，如果您聘请了律师，您的律师负责帮助您操作。
在土地注册处注册需要多长时间？
这是一个非常重要的问题，也是各位读者们最关心的。
土地局处理申请所需的时间因申请类型而异，但总体来说，还是比较慢的。最近，土地局通过网络再次和大家道歉，并承认：如果在您搬进新家一段时间后发现，您的名字还是没有出现在土地登记册上，这是正常的。
也就是说，还真的是很慢的，慢到他们都需要主动发通告了。
以我们处理房产的经验来看，至少要等一个月。当然，永久产权的房子可能会快一些，如果您买的是租赁产权的公寓，有时可能还会等到半年甚至一年以上，因为有些公寓还牵扯到之前管理公司的注册。
最近，土地注册局还公布了他们日常处理的申请的时间线：
搜索信息服务在您买卖任何房产之前，律师都必须在土地局搜索与该房产相关的所有信息，这些搜索必须迅速。如果土地局需要手动处理申请，则需要一到两天的时间。索引地图的搜索可能需要两到三天的时间。
首次注册土地局称，他们在短短13个月多的时间里完成了一半的首次土地或财产登记申请。在不到14 个月的时间内完成了几乎所有的工作，但少数可能需要更长的时间，具体取决于应用程序。
所有权变更对现有信息进行更改的服务包括：
据了解，以上这些操作通常在房产售出、印花税土地税已支付且房产易手后进行。只有这样，登记册才会更新新业主的相关抵押详细信息和其他利益。超过30%的登记册更新申请是自动完成的，并在几分钟内完成。剩余一半以上的更新登记申请，例如更改姓名或转让财产所有权，需要4周才能完成，其中大多数在不到4个月的时间内完成。在某些情况下，这些申请需不到8个月的时间即可完成。
申请分割现有所有权（部分转让）或登记新租约（处置性首次租约）在准备工作已经完成的情况下，土地局在短短10 个月内完成了一半的申请，以分割现有所有权或注册新租约。几乎所有项目都在不到 20 个月的时间内完成。在未完成任何准备工作的情况下，一半仅在 12 个月内完成，而几乎全部仅在 22 个月内完成。少数人可能需要几个月的时间，具体取决于应用程序。
不过，不管等多久，您都别担心自己的房子“跑”了。一旦土地局收到您的申请，您的财产所有权就会得到妥善保管。没错，合法所有权从收到申请的那一刻起就得到保障，而不是在处理和完成申请时。
如果您真的很着急，土地局还推出加急服务。如果延误您的申请可能会导致问题或使房产销售或任何类型的房产交易面临风险，您可以免费申请加急。土地局承诺会在10个工作日内处理绝大多数加急申请。
总之，您的律师是全心全力帮忙大家赶进度的！我们只能希望土地局在处理信息的时候能更快一些了！
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