文章来自Laurie Macfarlane近期在《卫报》上发布的关于房市的最新分析。
Laurie Macfarlane —— 一位经济学家和作家
他是《重新思考土地和住房经济学》一书的合著者。
在上周公布的黯淡经济数据中，有一项数据让许多分析师感到意外。英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)报告称，英国房价增长不仅放缓，而且转为负值。就在一个月前，这家银行还宣布房价飙升至历史新高。
多年来，住房拥有率越来越低，对于租房一代来说，张开双臂迎接房价放缓的消息可能很有诱惑力。但现在就开香槟庆祝还为时过早。即使房价继续下跌，任何潜在的好处几乎肯定会被其他经济力量抵消。我们也有充分的理由谨慎对待这些数据。7月份平均价格仅下降了365英镑，环比下降0.1%，但仍比去年同期高出3万多英镑。这个数字也只反映了一家银行的数据，代表了全英国房价的平均水平。
在整体数据的背后，仍有越来越多的迹象表明，日益恶化的经济前景正对英国最受珍视的资产类别造成损害。过去10年，经过深思熟虑的政府政策、极低的利率和8950亿英镑的量化宽松政策，共同推动房价升至创纪录高位。在新冠肺炎疫情期间，远程办公的兴起、新积累的储蓄和印花税下调引发了“空间竞赛”，这又给房地产市场注入了一剂意想不到的肾上腺素。
推动这种不可阻挡的增长的条件正在开始瓦解。上周，英格兰银行将基准利率提高到1.75%，创13年来新高。许多经济学家预计未来几个月利率将进一步上升。世界各国的央行已经放弃了量化宽松政策，如今开始拥抱“量化收紧”政策，在经历了10年的大幅扩张之后，它们正在收缩资产负债表。其结果是房地产市场活动突然显著放缓。在过去的五个月里，批准的抵押贷款数量连续下降，与去年同期相比，住宅交易最近下降了55%。
对于房主来说，在预算本已紧张的情况下，房地产市场放缓可能会给家庭财务带来额外压力。据行业机构英国金融(UK Finance)称，约200万持有可变或跟踪抵押贷款的房主将自动增加月供。另有180万家庭的固定利率抵押贷款将于明年到期，他们平均每年要额外支付2664英镑。
英国的经济形势可能会让租房一代(generation rent)买房变得更困难，而不是更容易。英国将在今年晚些时候进入衰退。美国家庭面临着平均近8%的实际收入削减。对于低收入家庭来说，生活水平受到的挤压将会更大。家庭收入的减少将使储蓄存款变得更加困难，而储蓄存款仍然是拥有住房的最大障碍。银行已经开始收紧贷款标准，并将风险较高的抵押贷款产品撤出市场，这使得首次购房者更难借到大笔贷款。与此同时，拥有大量现金的投资者可能会利用任何经济下滑的机会，以低价买入房产。
房地产市场放缓也给英国的经济模式带来了更广泛的挑战。长期以来，英国一直依赖活跃的房地产市场来推动增长和消费，而根本的生产率增长却缺乏。房主通常在房价上涨时花得更多，而在房价下跌时花得更少。去年，有44亿英镑的股票通过股票发行产品转换成现金，这是有记录以来的最高数字。对于一部分人来说，两位数的房价增长为他们在工资停滞和养老金减少的时代积累财富和经济安全提供了一种手段。
从戴维•卡梅伦(David Cameron)推行的“帮助购买”(Help to Buy)计划，到鲍里斯•约翰逊(Boris Johnson)推行的印花税假期，英国政治领导人有一个习惯，就是在适合自己的时候，向房地产市场砸钱。可以想象，一场深刻的调整正在进行，低消费价格通胀和高资产价格通胀的时代正在被颠覆。这可能意味着房价长期停滞不前，交易量下降，市场陷入停滞，或者是更严重的价格冲击。无论如何，这都将对英国的资本主义模式构成巨大挑战。
当然，让英国经济摆脱对房价通胀的依赖是势在必行的。飙升的房价将财富从没有房产的人转移到有房产的人手中。这将把投资转移到房地产市场，而不是生产率更高、对社会有用的领域，从而破坏繁荣。要解决这一问题，需要制定一项向新经济模式过渡的长期战略计划，同时将附带损害降至最低。寄希望于动荡的市场力量会施以援手是一个错误，它几乎肯定会让大多数人的境况变得更糟。
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