在英国买房出租作为一种很诱人的获利模式，整体收益很高，属于中长线投资。但英国房产出租的细节可能比你以为的还要复杂，因此，搞清楚买房出租的保险和税收问题很有必要。
那么今天就带大家来了解下买房出租需要考虑的细节问题！
——确认房产属性——
英国对不同房屋产权属性的管理和要求是不同的。
可大致分为永久产权（freehold）和租赁产权（leasehold）两类。如果是前者，意味着房子整体都是属于你自己的，因此在对外出租时没有任何限制。
如果是租赁产权（leasehold），某些地主在某些地区的售房合约可能会附加限制对外出租的条件（特别是限制短租）。
但这类房屋总体上比例较小，房东只需在购房时注意是否有这一条款。
除此之外，英国还有一类产权是 Shared Ownership（共享产权房），由于这类房子本质上属于房东购买了一部分房屋股份，因此不仅本人使用时需要向机构交纳剩余部分股权的租金，而且当业主转租房屋出去时，也得获得房屋所属机构的同意，并交纳对应的房租。
——检查房屋的抵押贷款——
如果是贷款购买的自住房产，房东此前办的是自住贷款，而后打算从现在这套房子搬出去，并将其出租，那么房东需要提前得到贷款方的许可。
如果未经银行同意就出租自住房，可能会违反贷款条件，导致房东需要承担一定后果。
财物保险一般分为两种：
损失补偿（Indemnity）：
就是按照损失损坏物品的新旧程度来补偿，比如全新的物品，补偿的金额就高，折旧的物品，补偿的金额就相对较少。
以新换旧（New for Old）：
顾名思义，就是无论是使用了多久的东西，都是按照新的物品的价格补偿。但是这种的话，保费会比较贵。
——与租赁管理公司签署委托——
在交房前6至10周，房东需要找一家靠谱的出租管理机构签署委托。
考虑到英国的租赁管理较为复杂且专业化，一般情况下，即使房东在当地也会因为租赁管理过程的琐碎繁复而委托全托管公司。
在选择全托管机构时，房东们除了考虑资质、管理经验、出租能力等，还需要考虑整个售后过程中能否尽可能拥有摆脱时差、距离、语言障碍的便利度，从而充分知情，完全决策。
——准备好家具方案——
在交房前4至6周，房东需要开始考虑是否配置家具。
现在绝大多数英国新建房子都是精装修，因此房东只需要提供基本的家具（比如床、沙发、桌子）就好。整个流程要历经量尺寸、运送、安装和大量的沟通。
——对接好税务师——
如果在英国获得租金收入，海外房东需要申请税号，代理中介也有义务从房东的租金中扣除20%，作为个人所得税上缴税务机构。
房东报税的事情也可以交给税务师处理，对于租金报税，可以通过对接好的税务师去争取“聪明”地缴税，因为上税的基数实际上是净收入，即可以从租金收入中抵扣一些家具，租赁托管费，物业费，地租等费用，那么可以大大减少实际上缴的税费。
——检查出租业务是否完备——
在英国，房东出租前需要承担一些义务，以使其成为新房客的合法合规房屋。这其中包括：
- 钥匙准备；这里除了租户和房东各自有钥匙外，也需要中介公司提供一把备用钥匙。
- 残疾人设施轮椅坡道；根据《2010年平等法》的规定，英国房东在面临残疾人房客时，需部分考虑残障房客的无障碍需求。
- 烟雾报警器；英国的法律规定，用于出租的房产中需确保在所有楼层都装有烟雾报警器，并在需要的地方安装一氧化碳报警器。具体安装位置和数量需要根据房产的大小决定。
- 通知水电煤公司；在房客搬进去之前，房东需通知煤气，电话，宽带，供电，供水以及市政府物业税部门，确保已结清了所有费用，并将房客产生的各种账单转移到他们的名下。
——与开发商售后团队联系，确认收房日期，收房验房团队——
在出租之前，如果是新房的话，房东要提前告知开发商售后团队安排授权托管机构去交接钥匙、验收房屋。
——交房中——
1. 管理机构进场：验收房源、交接钥匙、拍摄房源、视频讲解
验房团队会记录房屋的所有细节，如果出现质量瑕疵，验房团队会第一时间告知房东，与开发商沟通修缮问题。
由于交接的钥匙有多套，海外房东一般会要求租赁管理机构取走所有钥匙方便后续带看，有些房东会要求给前台留一套钥匙。
拍摄房源这一步非常关键，因为同类型的房源，更加专业精美的照片配上细致贴心的讲解总能吸引更多的看房者。
2. 确定租赁相关文件
英国房东需要准备的文件如下：
- How to rent checklist（房屋租赁事项清单）
- Gas safety certificate（燃气安全证书）
- Deposit Protection Scheme（定金保障计划）
- Energy Performance Certificate（能源性能证书）
- Tenancy Application From（租赁申请表）
- Written Inventory Document （书面的房屋状况文件）
- Insurance Policy（保险政策）
- Electrical Inspection Document（电气检查文件）
- Tenancy Agreement（租赁协议）
3. 购置保险
目前大部分贷款银行会要求房东购买建筑保险（Building Insurance），这一保险将承保房屋火灾和洪水等意外损坏。
如果您有房屋对外出租，无论您是以投资收入为目的亦或其他原因的出租，您所需要的应该不仅仅是简单的 Home Insurance（家庭保险）。虽然法律上没有硬性要求房东必须购买 Landlord Insurance（房东保险），但有一些潜在的风险是 Home Insurance（家庭保险）无法覆盖的。而由于一些不正确的险种在发生无法预期的事件时会让您在经济上蒙受重大损失。所以无论您对外出租的是 Flat 还是 House 都需要 Landlord Insurance（房东保险）的保护。
4. 制作验房报告、验房视频、投放广告
收房团队会给房东准备一份验房报告，记录好房屋的所有细节状态。
完成验房后，就到了投放广告的阶段。而广告的细致程度和精美程度，将影响房源在租赁市场上的出租优势，以下是目前英国比较常用的投放平台：
Rightmove，Zoopla，Gumtree，英伦客栈，英伦客，OpenRent，SpareRoom等等。
——交房后——
1. 寻找租客
对房东们来说，最关心的莫过于房租的情况了。的确，去年疫情爆发后，因为封锁，租赁市场的需求出现了一定的下降。但自今年夏天英国解封以来，像伦敦这样的大型城市，租赁市场已开始全面复苏。
根据经验，英国市场的平均出租周期是5周左右，最近一段时间会更短一些（每年7-8月是9月开学前的租赁旺季，往往一房难求）。
在待租期间，房东需要准备好交房中收集的各种证书和文件、视频、照片以及房型图。除此以外，房东还要和出租管理公司一同明确出租价格。
值得注意的是，不负责的出租管理公司会出现乱允诺和压低房东预期的极端做法。而负责的管理公司将耐心分析市场，整理近期租金报告给到房东，并且针对外部环境和房源本身状况与房东沟通一个合适的挂牌价格。
1）租户提交 offer
让房客提供一些身份证明和收入证明，比如护照、工资单等，最好还有前房东或者雇主的推荐信（references），保证人（guarantor）。再对房客做一个信用评估（credit check），可以在网上查。如果是找的中介，他们会做这些工作。
保护房客利益。让房客尽快注册水电气、电话、网络、电视牌照（TV licence）、房屋地税（Council Tax）等。
2）交付定金
房东同意 offer 后，租赁管理机构一般会收取租客一周租金作为定金，并展开租户的背景调查（简称：背调）。此时房东应该将房源下架，静待背调结果。若背调不通过，可以重新上架。
3）背景调查
背景调查一般由第三方公司去执行，出具的报告中应该包含租户的收入，当前住址，信用，担保人等信息。
出租之前，大家一定要记得检查房客是否有权利租房，也就是英文说的“right to rent”。政府出台的打击恐怖分子和非法移民，其中有一条就有说，如果把房子租给这些人，一经发现，不但会遭受巨额罚款，还有可能坐牢！
4）交付押金
英国租房的规定是，年租金五万英镑以上的收取租户6周租金作为押金，以下的则收5周租金为押金。
押金是注册到权威第三方机构 TDS。租期结束后，再结合物资盘点的结果做归属分配。
5）签署租赁合同
6）收租
第一个周期的租金会在入住前收取，扣除租赁管理机构的服务费后在三个工作日将转账给房东。房东最好提供英国账户，不然每次的转账都会产生一定的手续费。
——租约中——
1）物资盘点
在这个阶段，租赁管理机构将为房东在租期内做两次物资盘点报告（Inventory report），一般会雇佣第三方来做，记录租户入住前和租户入住后的状况，确保在水电煤网的bills做到“谁使用谁负责”，也为房屋家电家具等人为破损做到取证和赔付。
两次物资盘点报告的收费，将根据室内面积和房型决定，一般不会超过200镑。
2）定期房屋检查
定期的房屋检查对于房东是非常必要的，在租期中的定期检查可以及时有效的了解租客对于房屋的使用情况。
3）缴费收租
英国房产在出租过程中还是会产生一些持有成本的。
如果房东不愿处理缴费邮件，或者避免缴费的逾期造成罚金，可以选择租赁管理机构代缴物业费和地租费，费用可以从租金中抵扣。
此外，一些租赁管理机构还可以负责租客租金的催收、代收、转账。
4）账单管理
租赁管理机构会记录好房东的每一笔收支并及时做到告知、解释，每个周期都把房源出租管理相关账务整理清晰，邮件发送。
5）维修管理
在维修方面，租赁管理机构在处理小金额时一般先处理后告知，大金额的会提前通知房东，征求同意后方可行动。
对于新公寓的房东，只要验房时做到细致，后续的维修问题其实不多，即使存在也大概率在开发商的质保期内。
6）续租谈判
一般而言，英国的租金均为每年攀升的状态（疫情期间有例外，但目前也已经回升），而提高租金有着一系列特殊的规定：
- 对于周期性租约（以周或月为基础），房东每年可向租户发起一次 NB13 涨租通知；
- 对于定期租约（在设定的时间内），如果在租约内，房东只能在得到租客允许的前提下增加租金。否则，您只能等到租约结束后增加租金。
对于周期性租约，房东可以：
- 与租客达成协议并签署书面文件；
- 使用“房东增加房租通知”表格，至少提前一个月告知租客；
- 必须本着公平现实的原则提升房租，比如依照公开市场的合理租金为参考。
如果租客认为增加租金不合理，他们可以要求地方房地产纠纷仲裁庭（FirstTier Property Tribunal）来判定合适的涨幅。
3. 租约结束
租约的结束阶段，房东需要处理好与下个租期的衔接。除此之外，房东还需配合第三方物资盘点机构做 inventory check out report。
根据前后两次报告的对比，如果租户在租期内给房屋带来破损，则托管中介需从押金中为房东争取公正公平的赔偿。如果鉴定结果为房屋维护完好，则押金退回租户。
——在英国当房东需注意什么？——
如果遇到不好的房客，比如迟交或不交租金等。要请专业律师（landlord solicitor）走法律程序。预算要大约一千多镑。
第一步，写信，section 8 & section 21 notice letters，限期14天搬家并交租金，一百镑左右。
第二步，法庭诉讼，4-6周，判决房客搬家并交租金，六百镑左右。如果需要律师额外申诉的话，费用更高，律师是按小时收费的哦，分分钟都是很多银子！
第三步，强行让房客搬家（法庭强制执行bailiff），两百镑左右。
|
1图
上传
