超详细！伦敦买房避雷指南

▪️雷1: 选址仅凭印象，缺乏具体调查

相信想在伦敦买房的人对伦敦多少都是了解的。甚至有的国内买家每年都要去伦敦出差旅游，对哪条街有什么好吃的好逛的了如指掌，但想选中心仪的房子，不能只凭印象。

此前，有房产顾问向我推荐过一套海德公园步行可达、在Marylebone区域的稀缺楼盘。看了楼书也都觉得实在喜欢，当时人在上海，为了抢一个好户型，就急匆匆付了定金。觉得自己对Marylebone很熟悉，怎么买都不会出错。结果等到了伦敦实地看过后，心凉了，终未能成交。

楼盘的确地处Marylebone，走几分钟就是海德公园，但是所在位置属于Marylebone的外缘，包围周边的不是精品的小店，而是一排排可坐在门口抽水烟的阿语餐馆和日用品店（无意冒犯也尊重，只是这的确和心中的Marylebone的氛围不同）。

所以，不管怎样，购房前一定要对房产所在的区域进行详细调查，尤其是伦敦，隔一条街都有可能是两个世界。

▪️雷2: 尽听房产顾问，缺乏理性判断

英国对于房产顾问分为“卖家中介”和“买家中介”，说白了就是中介服务费用是谁买单。我们一般碰到的几乎都是卖方中介，他们会热情帮你挑房子，带你看房，买到房子还帮你介绍律师和贷款机构等等，做很多很多事，但不会向你收取中介服务费用。但卖掉房子之后开发商将会支付房产中介服务费用。

我们相信中介为了做口碑，是不会为了从开发商身上赚更高的利润而去推荐一些根本卖不出去的房子。

但不管怎样，我们都需要有自己的判断能力才不会留下遗憾。毕竟，在都能满足买家购房需求条件的项目中，你到底可以看到一个盘，还是多个盘对比，对比后的结果怎样，数据和信息是否客观，很多时候靠的不是中介推荐，而是需要咱自己做判断。

另外，中介有时候为了促成交易，有时候说话也会有一些套路，比如某个盘因为供过于求而折扣相对较大，中介也许会说开发商会给你special offer，而不会说更低折扣的原因；再比如有的项目是很好，但是已经卖到了第三第四期了，作为投资也许已经不是很划算了，中介也许会只侧重说房产项目的好，而忽略回报率等等。

▪️雷3: 缺乏实地考察

今年云看房云交易确实存在，科技改变消费习惯，这一点我是认的。

买纯投资而非自住的房产，我认为不去实地考察是ok的。就像买一份“理财产品”，只要房产顾问可靠，自身有判断力就ok。但如果是用来自住，或者未来有自住可能的，建议要去实地考察，期房现房都要！

考察的点主要有：

🔹了解社区环境与氛围。

Neighborhood对于生活质量太重要了，社区环境及居民生活习惯，这些情况都需要买家去实地了解的。

更多的“内幕”可以去房产周围看上去开了很久的小餐馆吃顿饭，和服务员老爷爷聊一聊；也可以某个早上起个大早来晨跑一次，看看早晨居民的生活状态，社区的真实样貌将会一目了然。

🔹确认通勤时间。

一般项目楼书上都会写明房产到各主要地方的通勤时间。

可以通过某歌map去check，但还是亲测心里财才更踏实。

▪️雷4: 忽略机会地区

房产属于长期投资，地段对房产的升值至关重要。如何选到有发展升值潜力的地段，以下几个点要了解清楚：

1️⃣是否是政府规划开发的区域（Opportunity Area）

2️⃣未来有什么企业入驻

3️⃣房产门前街道未来是否会成为high street

4️⃣附近是否有大片未开发土地，将来会建造什么

5️⃣是否有地铁线或高速公路的兴建计划

▪️雷5: 看房后着急报价

经常会遇见在看到倾心的房子之后会着急报价和付定的情况。但伦敦房子再抢手，也要耐住性子做好房产调研工作和确认周围环境。

买房也是一种博弈，不着急出价和迅速去做调查的过程，也是帮助自己更理性的去看待房产，找到优劣势，也更能够开出不让自己后悔的offer。建议确定想要买的房子去看两次，一次在中介陪同下（主要是约开发商看样板房），一次可以自己去看（可以是主要去看看周边的环境）。

▪️雷6: 看房后不决策

和上一点相反的一种情况，就是买家看过房之后迟迟不出offer。在供求关系不平衡的伦敦，“抢房子”现象也是有的，特别是性价比到位的好楼盘好房子好楼层。

建议买家看到心仪的房子到出offer的时间不要超过两天，如果确认房子没问题的话，尽量二次考察完就联系中介出offer，让开发商锁掉想买的那套房子。这样尽管没有交换合同，这套房子在市场上也不再销售了。

▪️雷7: 交房一刻资金不到位

投资房产都应该是理性的，在决定买房之前就需要对经济情况有足够的判断，境外资金是否充裕，是否满足在英国办理贷款的资格条件等等。避免买房前没做好预算、看房的时被冲昏头脑，等到交房一刻，发现资金不到位。在英国法律里，开发商是可以没收买家已付的全部款项并求偿的。

关于伦敦买房到底要花多少钱，我之前有写过，可以翻看一下。不要被所谓的“首付5%就可以拥有英国的房产”这样的说法所蒙蔽，海外投资要尽可能考虑全面，从看房到交房到持有，一系列的资金问题都应该在一开始就算清楚。

▪️雷8: 忽视市政物业税

在英国，每年都要向所在的行政区域政府上交市政物业税，用来支付一些公共服务设施的费用。市政物业税的多少由房产总价及住户多少来决定，每个区域的市政物业税都略有不同。

市政物业税大概每年1000-3000镑之间。按照一般惯例，出租房的市政物业税由租客承担。

伦敦市中心区域的市政物业税是极低的，居住在这一区域的业主所要缴纳的税费反而比周边居住的业务要少。同时，市政物业税在一些情况下也是可以申请减免的：

🔹租客是全日制学生，可申请免缴市政物业税；

🔹若房子没有被出租出去，但房主也不居住，则可以申请减免市政物业税；

🔹房子只有一名成年人居住的房产，可以申请减免市政物业税。

▪️雷9: 收房后，必要琐事被忽略

伦敦买房后，其实离万事大吉还差一小步：

1️⃣产权登记。律师会安排向土地局支付印花税并注册登记您的产证。这个需要4-6周时间，律师收到注册成功通知，将会📧通知买家。和国内不同，在英国，房主没有纸质产权证，所有信息都登记在土地注册局。找产证只需要上网查询即可。

2️⃣租赁管理。委托专业的租赁管理公司寻找租客和管理物业，这会让海外买家省心太多。千万不要因小失大找当地的朋友代管或找便宜不靠谱的黑中介，要知道租客来源和背景调查没做好，房屋一旦出租，遇上不靠谱的租客就约等同于请了瘟神。

3️⃣安排家具。尽管伦敦公寓新房都是精装交付，但床沙发桌椅板凳还是需要买家自己配的。买家想要让BTL(Buy to Let)的房子尽快找到租客，交房后尽快安排家具入场，挂牌出租，尽量缩短房产的空置率也是很重要的。

4️⃣联系税务师申请海外房东注册号，有了这个号码，租赁管理公司就不会预扣20%的房租。